Сегодня довольно дорого обходится проживание в многоквартирных домах. Все мы возмущаемся тем, что так подорожали квартплата, отопление, холодная и горячая вода, электроэнергия, газ. Но ведь нельзя забывать и о том, что, к сожалению, ничто не вечно. Стареет наш дом, ветшают коммуникации, и от этого не уйти. Если сегодня мы не будем принимать меры по восстановлению, замене всего этого инженерного оборудования, то завтра столкнемся с простым фактом. Вода не дойдет до наших квартир по проржавевшим трубам, балконы попадают на наши головы, через прохудившуюся крышу мы увидим звезды. Не правда ли, удручающая перспектива? Так вот, чтобы этого не произошло, уже сейчас надо вместе подумать и оценить сложившуюся ситуацию. И вместе рассчитать размер средств, необходимых для продолжения жизни наших домов. Управляющая организация должна подготовить расчеты, ну а собственники - провести общие собрания и принять решения по размеру платы за содержание и ремонт своего жилища.
Что такое управление многоквартирным домом?
Управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников жилья (или привлеченных ими лиц) по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.
Положениями ст. 161 Жилищного Кодекса РФ предусмотрены 3 способа управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Что входит в «Общее имущество»?
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме:
- лестничные площадки, лестницы, коридоры, колясочные, технические этажи, крыши, чердаки;
- лифты, лифтовые и иные шахты;
- подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование;
- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на указанном земельном участке (придомовая территория).
В состав общего имущества включаются:
- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
- внутридомовая система электроснабжения состоящая из:
1. вводных шкафов, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов;
2. осветительных установок помещений общего пользования;
3. электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода;
3. грузовых, пассажирских и пожарных лифтов;
4. автоматически запирающихся устройств дверей подъездов дома;
5. сетей от внешней стены дома до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Состав общего имущества должен быть утвержден решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ, «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (далее Правила № 491) в состоянии, обеспечивающем:
- безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
- поддержание архитектурного облика многоквартирного дома.
Согласно Жилищному кодексу собственник жилого помещения несет бремя содержания своего помещения и общего имущества в многоквартирном доме. Собственник обязан поддерживать свое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники обязаны содержать общее имущество на собственные средства путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, причем, доля обязательных расходов на его содержание определяется долей собственника в праве общей собственности на общее имущество, т.е. на 1 кв.м.
Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений:
- им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);
- они обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39, 158 ЖК РФ);
- они вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ);
- они вправе быть членами товарищества собственников жилья, создаваемого для управления многоквартирным домом (ст. 135, 143 ЖК РФ), и участвовать в управлении самим ТСЖ;
- они обязаны участвовать в управлении многоквартирным домом и в выборе способа управления (ст. ст. 161 - 164 ЖК РФ) и др.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Жилищные услуги
К жилищным услугам относят работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включающие в себя:
- содержание общего имущества жилого дома, в том числе фасада, подвалов, чердака, подъездов и крыш;
- техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов, приборов учета и технических помещений жилого дома;
- вывоз бытовых отходов;
- содержание придомовой территории.
Размер платы определяется в зависимости от того, какой способ управления многоквартирным домом избрали собственники.
|
Способ управления |
Размер платы |
Основание |
|
Управляющая |
Устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложений управляющей организации |
Пункт 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 |
|
ТСЖ, ЖСК или иной |
Определяется органами управления товарищества или кооператива на основе сметы доходов и расходов |
Пункт 8 ст. 156 |
|
Непосредственное |
Соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с организациями, оказывающими услуги |
Пункт 32 Правил N 491 |
|
Не избран |
Устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса |
Пункт 3 ст. 156 |
Указанная плата берется с 1 кв. м.
Основным документом, регулирующим отношения между собственниками и управляющей компанией, является Договор управления многоквартирным домом.
Управляющие компании обязаны заключить договор управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме, в котором должны быть учтены:
а) состав общего имущества многоквартирного дома;
б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Положения договоров управления в обязательном порядке должны быть учтены в договорах на поставку коммунальных услуг, заключаемых между управляющими и ресурсоснабжающими организациями.
Перечень услуг и работ, установление тарифа по статье «содержание и текущий ремонт» должно происходить на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома согласно статьям 45-48 Жилищного кодекса РФ.
Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включают в себя:
1. Расходы на проведение текущего ремонта:
• фундамента, стен, перегородок, перекрытий, крыши, кровли, подвальных и чердачных помещений, оконных и дверных проемов, лестниц, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме;
• внешней отделки фасада;
• иных работ, связанных с ремонтом конструктивных элементов.
2. Расходы на содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования:
- систем холодного водоснабжения,
- водоотведения,
- горячего водоснабжения и отопления,
- электроснабжения,
- дымоудаления, пожарной сигнализации (обязательный платеж);
- вентиляционной системы (обязательный платеж);
- внутридомового газового оборудования (обязательный платеж);
- общедомовых приборов учета,
- запирающих устройств,
- мусоропровода,
- лифтов,
- другого оборудования и внутридомовых систем.
3. Расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории:
• уборку мест общего пользования и лифтов;
• дератизацию и дезинсекцию (обязательный платеж);
• содержание мусоропроводов;
• прочистку дымоходов (обязательный платеж);
• содержание придомовой территории;
• уход за зелеными насаждениями, расположенными на придомовой территории;
• содержание и ремонт малых архитектурных форм и объектов благоустройства, расположенных на придомовой территории и относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;
• вывоз твердых бытовых отходов (обязательный платеж);
• иные работы, связанные с благоустройством и обеспечением санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории.
4. Расходы на управление (на возмездной основе):
1. Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом;
2. Расходы на содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расходы на аренду помещений, коммунальные услуги и т.д.;
3. Другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом (почтовые, телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т.д.).
Естественно, что дом дому рознь, и все расходы будут различными. В результате и размер платы по статье «техническое содержание и ремонт» в настоящее время не может быть общим для всех домов. Он определяется на основании дефектных ведомостей и смет на необходимые работы и на каждый дом должен рассчитываться отдельно.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений рекомендуется применять базовый стандарт эксплуатации, который включает перечень, состав и периодичность работ по содержанию и ремонту конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного дома, благоустройству и обеспечению санитарного состояния придомовой территории и мест общего пользования, без которых невозможно полноценное проживание в нем.
При процедуре согласования тарифа на общем собрании собственников можно будет исключить какие-либо его составляющие или добавить дополнительные услуги, обеспечивающие повышенный комфорт проживания - охрана многоквартирного дома, улучшенное санитарное состояние придомовой территории и мест общего пользования дома и т.п., стоимость которых будет учтена при разработке тарифа на содержание и ремонт жилья. Обязательные платежи исключению не подлежат, но их размер обсуждать можно и нужно!
Согласованный тариф утверждается в установленном законом порядке решением общего собрания собственников, органов управления ТСЖ (ЖСК), либо нормативным актом местного самоуправления (в случае проведения органом местного самоуправления открытого конкурса – когда собственники помещений самостоятельно не выбрали способ управления или не реализовали выбранный способ управления).
Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются как одна величина. В городе выделение в платежных документах платы за лифт и вывоз ТБО отдельными строками обусловлено тем, что эти услуги оказываются по договору управляющих компаний или ТСЖ со специализированными организациями.
При этом стоимость отдельных работ должна указываться только в прилагаемом к договору управления многоквартирным домом перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2 части 3 статьи 162 Кодекса).
В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
ВНИМАНИЕ!
Плата за лифт.
Необходимо учитывать, что расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов являются составной частью расходов на содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 37, статья 39 и 158 Жилищного Кодекса, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделы II и III Правил). В связи с этим расходы на содержание лифтового оборудования обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений независимо от положения таких помещений в доме. Указанный подход отражен в решении Верховного Суда Российской Федерации от 26 мая 2005 года № ГКПИ 05-588. Такие расходы не являются расходами на пользование лифтами как средствами транспортировки граждан и грузов.
Сбор и вывоз твердых бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми помещениями в многоквартирном доме, является составной частью деятельности по содержанию общего имущества.
Органы местного самоуправления не имеют полномочий устанавливать нормативы образования (накопления) бытовых отходов и тарифы за сбор и вывоз бытовых отходов (ст. 13 - 14 Жилищного кодекса РФ).
В настоящее время в городе Назарово вывоз ТБО, включая крупногабаритные отходы (КГО), производится управляющими компаниями на договорной основе с МУП «Комбинат благоустройства и озеленения», имеющем соответствующую лицензию на утилизацию ТБО.
Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
Услуга «энергоснабжение мест общего пользования» (подъезды, придомовая территория, электрооборудование лифтов и другое электрообрудование дома) является коммунальной услугой, и оплата за нее производится не в составе строки «содержание и текущий ремонт», а в составе коммунальных услуг в соответствии с Жилищным кодексом, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 23.05 2006 № 307.
Для того, чтобы Ваши платежи по этой строке стали реальными, необходимо по решению общего собрания установить приборы учета электроэнергии на места общего пользования.
Коммунальные услуги
К коммунальным услугам относятся холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Исполнителем коммунальных услуг могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы
«Правила предоставления коммунальных услуг гражданам» (далее - Правила), утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307, устанавливают:
- права и обязанности исполнителей и потребителей коммунальных услуг,
- порядок контроля качества предоставленных услуг,
- порядок определения размера платы за оказанные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии,
- порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении,
- порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
В соответствие с Правилами № 307 и № 306 («Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»):
- норматив потребления коммунальных услуг - месячный (среднемесячный) объем (количество, норма) потребления коммунальных ресурсов (холодной и горячей воды, сетевого газа, электрической и тепловой энергии) потребителем в многоквартирном доме или жилом доме при отсутствии приборов учета;
- коллективный (общедомовой) прибор учета - средство измерения, используемое для определения объемов (количества) коммунальных ресурсов, поданных в многоквартирный дом;
- общий (квартирный) прибор учета - средство измерения, используемое для определения объемов (количества) потребления коммунальных ресурсов в коммунальной квартире;
- индивидуальный прибор учета - средство измерения, используемое для определения объемов (количества) потребления коммунальных ресурсов потребителями, проживающими в одном жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме;
- коммунальные услуги надлежащего качества - коммунальные услуги, отвечающие требованиям настоящих Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.
Потребитель имеет право:
а) получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу:
- бесперебойную подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю;
- бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков;
- бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.
б) получать от исполнителя сведения о состоянии расчетов по оплате коммунальных услуг (лично или через своего представителя);
в) получать от исполнителя акт о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и об устранении выявленных недостатков в установленные сроки;
г) получать от исполнителя информацию об объемах и качестве коммунальных услуг, условиях их предоставления, изменении размера платы за коммунальные услуги и порядке их оплаты;
д) быть в соответствии с настоящими Правилами или договором полностью или частично освобожденным от оплаты коммунальных услуг в период временного отсутствия по месту постоянного жительства или за период непредоставления коммунальных услуг.
Кто регулирует тарифы?
Регулирование тарифов на жилищно-коммунальные услуги осуществляется на различных уровнях:
1. на федеральном уровне (Федеральная служба по тарифам РФ);
2. на региональном уровне (Министерство жилищно-коммунального хозяйства Красноярского края, Региональная энергетическая комиссия Красноярского края);
3. органами местного самоуправления (администрация города – в части установления размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в жилом доме для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, либо не приняли решение об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в жилом доме).
4. гражданами (органами управления товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, либо на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме – в части жилищной услуги).
Региональная энергетическая комиссия Красноярского края (РЭК) осуществляет:
1) установление тарифов на электрическую энергию для поставщиков электроэнергии;
2) установление тарифов на тепловую энергию для поставщиков тепловой энергии;
3) установление нормативов потребления электроэнергии.
Министерство жилищно-коммунального хозяйства осуществляет:
1) установление для организаций коммунального комплекса:
- тарифов на холодную воду, водоотведение и очистку сточных вод;
- тарифов на горячую воду;
- тарифов на утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов;
2) установление нормативов потребления отопления, водоснабжения и водоотведения.
Администрация города осуществляет:
1) установление тарифов на товары (работы, услуги) муниципальных предприятий и учреждений (в том числе для МУП «Комбинат благоустройства и озеленения» на услугу по сбору и вывозу твердых бытовых отходов);
2) установление размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в жилом доме для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, либо не приняли решение об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в жилом доме.
В соответствии с частью 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 15 «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам» (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307, размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.
При расчете исполнителем коммунальных услуг размера платы за коммунальные услуги в соответствии с приложением N 2 к Правилам применяются:
- тариф на холодную воду (руб./куб. м);
- тариф на горячую воду (руб./куб. м);
- тариф на водоотведение (руб./куб. м);
- тариф на электрическую энергию (руб./кВт x час);
- тариф (цена) на газ (руб./куб. м);
- тариф на тепловую энергию (руб./Гкал).
Плата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из соответствующего норматива потребления коммунальных услуг, общей площади помещения (для отопления) или числа граждан, зарегистрированных в жилом помещении, только при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета при любых вариантах их установки в многоквартирном доме.
При определении нормативов потребления коммунальных услуг учитываются технически неизбежные и обоснованные потери холодной и горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии, газа во внутридомовых инженерных коммуникациях и оборудовании многоквартирного дома и не учитываются расходы коммунальных ресурсов, возникшие в результате:
- ненадлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования,
- нарушения правил пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества в многоквартирном доме, учитываются при установлении нормативов потребления коммунальных услуг для потребителей.
Помните, управляющие компании должны производить снятие показаний общедомовых приборов учета в присутствии представителей собственников!
ПАМЯТКА ПОТРЕБИТЕЛЮ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ
Для учета электроэнергии, потребляемой гражданами – потребителями, а также иными потребителями, присоединенными к электрическим сетям напряжением 0,4 кВ и ниже, используются приборы учета класс точности 0,5 – 2,0.
1. Замена счетчика необходима:
- по истечении межповерочного интервала приборов учета электроэнергии класса точности 2,5 (согласно решения Научно-технического комитета Госстандарта России от 12.09.2000г., приборы учета названного класса не подлежат поверке и должны быть последовательно заменены современными счетчиками класса точности 1,0);
- при механическом повреждении корпуса (наличие отверстий, разбито или отклеено стекло и т.д.);
- если при включенной нагрузке не вращается диск (не мигает световой индикатор);
- если при полностью отключенной нагрузке диск вращается (самоход, световой индикатор мигает).
- при истечении срока эксплуатации прибора учета.
2. За чей счет производится замена счетчиков электроэнергии?
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Это в равной степени относится и к вопросам ремонта и замены приборов учета электроэнергии.
Постановлением Правительства РФ от 30.08.2006 № 530 утверждены Правила функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики. В соответствии с пунктом 140 указанных Правил энергоснабжающая организация обеспечивает установку, замену в случае выхода из строя, утраты или истечения срока эксплуатации, а также обслуживание приборов учета (поверку, калибровку) за счет граждан, являющихся собственниками данных приборов учета.
3. Установка прибора учета электроэнергии.
Установка, замена прибора учета осуществляется силами собственника жилья или сотрудниками ОАО «Красноярскэнергосбыт» при наличии договора на оказание возмездной услуги на данный вид работ.